La passione di Vienna per le case popolari

Era il 2015 e mi accingevo a iniziare il mio Erasmus a Vienna. In realtà, la mia prima scelta era Tokyo, ma per lo scambio c’era un solo posto disponibile e io ero arrivato secondo. Poco male: già mi vedevo a imparare quella meravigliosa lingua che è il tedesco (non sto scherzando, mi piace davvero). La prima cosa che avrei fatto sarebbe stata visitare il Karl-Marx-Hof, un complesso di case popolari lungo oltre un chilometro, un bestione socialista iconico e meraviglioso.

Ricordo che quando ci andai, a Heiligenstadt, lontano dal centro storico, rimasi colpito non soltanto dall’imponenza dell’edificio, ma anche dalla pressoché totale assenza di degrado. Una sensazione che ritrovai in molti altri Hof viennesi, anche in quelli costruiti negli anni Venti e Trenta: edifici perfettamente tenuti, su alcuni dei quali erano stati realizzati addirittura cappotti termici o sostituiti i serramenti. Insomma, non esattamente l’immagine di edilizia popolare a cui ero abituato.

Fu così che, tra una cosa e l’altra (le prime parole imparate in tedesco furono “zu mir oder zu dir”, a voi l’onere della traduzione), scoprii il magico mondo dell’edilizia pubblica viennese e, più in generale, austriaca. Un sistema in cui la casa è considerata qualcosa di molto più simile alla scuola e alla sanità: un’infrastruttura collettiva, finanziata e gestita nell’interesse della comunità.

La Vienna Rossa

Questa concezione dell’abitare nasce nella Vienna Rossa, tra il 1919 e il 1934. Dopo la Prima guerra mondiale, migliaia di famiglie vivevano in appartamenti sovraffollati, spesso senza acqua corrente né servizi igienici. L’amministrazione socialdemocratica decise di affrontare il problema costruendo direttamente abitazioni, finanziate anche attraverso una tassazione progressiva sugli affitti e sui consumi di lusso. Una redistribuzione concreta: dai consumi dei più ricchi alle case dei lavoratori.

Tra il 1923 e il 1934 furono realizzati oltre 60.000 appartamenti comunali, distribuiti in grandi complessi residenziali, i Gemeindebauten. Il già citato Karl-Marx-Hof, progettato da Karl Ehn e inaugurato nel 1930, è uno degli esempi più emblematici. Le sue grandi corti ospitavano lavanderie, bagni pubblici, spazi per i bambini, ambulatori e biblioteche. Tutto ciò permetteva a chi viveva in piccoli alloggi di soddisfare molte necessità quotidiane attraverso servizi collettivi.

L’esperimento politico si interruppe nel 1934, dopo la guerra civile i cui conflitti coinvolsero anche lo stesso Karl-Marx-Hof. Le case, però, rimasero. Nel dopoguerra Vienna e l’Austria ripresero a costruire, consolidando un sistema di cooperative e società abitative a profitto limitato.

Oggi la capitale conta circa 220.000 appartamenti comunali, ai quali si aggiungono circa 200.000 abitazioni cooperative e sovvenzionate. Oltre il 60% degli abitanti vive in alloggi riconducibili a queste forme di intervento pubblico. E, a differenza di quanto siamo abituati a pensare in Italia, non si tratta di abitazioni riservate esclusivamente ai meno abbienti: nel 2026, per esempio, il limite di reddito per accedere a un alloggio comunale o sovvenzionato è di 61.280 euro netti annui per una persona sola. La casa sociale è pensata anche per la classe media, favorendo una mescolanza di condizioni economiche che riduce il rischio di concentrare il disagio in determinati quartieri.

A dimostrazione del fatto che l’edilizia popolare non debba necessariamente avere un aspetto austero, nel 1985 venne completata anche la celebre Hundertwasserhaus, progettata dall’artista Friedensreich Hundertwasser con la collaborazione degli architetti Josef Krawina e Peter Pelikan. Un edificio di proprietà comunale con cinquanta appartamenti, dalle facciate coloratissime, finestre irregolari e alberi che spuntano da terrazze e coperture. Una sorta di manifesto contro la monotonia dell’architettura moderna, finanziato e realizzato proprio dal Comune di Vienna. Il fatto che una delle attrazioni architettoniche più fotografate della città sia, sostanzialmente, una casa popolare dice molto sull’approccio viennese all’abitare.

Un consolidato circolo virtuoso

La domanda inevitabile, a questo punto, è: chi paga? Anche i lavoratori, direttamente dalla busta paga. A Vienna viene trattenuto un contributo per l’edilizia abitativa pari allo 0,75% della retribuzione imponibile, al quale il datore di lavoro aggiunge un altro 0,75%, mentre nel resto dell’Austria le quote sono dello 0,50%. A queste entrate si aggiungono altri finanziamenti pubblici, che permettono di sostenere la costruzione di nuovi alloggi e la riqualificazione di quelli esistenti.

Ma il Comune non costruisce tutto direttamente. Una parte fondamentale del sistema è costituita da cooperative e società abitative a profitto limitato, soggetti autonomi che possono ricevere prestiti pubblici particolarmente vantaggiosi. A Vienna, per esempio, vengono concessi finanziamenti con interessi dell’1%, da restituire entro un massimo di quarant’anni, che possono coprire una parte significativa del costo di costruzione. Il resto viene finanziato con capitale proprio, prestiti bancari e, talvolta, contributi iniziali degli inquilini.

In cambio, queste società devono rispettare precise regole: i canoni vengono determinati principalmente sulla base dei costi di costruzione, finanziamento e gestione, mentre gli utili distribuibili sono limitati. Le risorse prodotte dall’attività devono essere reinvestite nell’edilizia abitativa, contribuendo a finanziare nuovi interventi. Anche i prestiti restituiti tornano a disposizione del sistema. Non si tratta, quindi, di beneficenza immobiliare, ma di un modello economico pensato per sostenersi nel lungo periodo.

La distinzione tra proprietà pubblica e privata rimane comunque importante. Gli appartamenti comunali restano normalmente di proprietà della città e vengono concessi in locazione, mentre quelli realizzati dalle cooperative appartengono agli operatori che li hanno costruiti. Alcune abitazioni sovvenzionate possono essere acquistate dagli inquilini e successivamente rivendute, con vincoli sulla rivendita anche di quindici anni per limitare la speculazione. Tuttavia, il patrimonio comunale resta sostanzialmente sottratto al mercato immobiliare, continuando a essere disponibile per le generazioni successive.

La cura del patrimonio

C’è poi un vantaggio del modello viennese che mi aveva colpito durante il mio Erasmus: la manutenzione. In un condominio italiano con cinquanta proprietari, rifare una facciata o realizzare un cappotto termico significa discutere preventivi, quote, maggioranze assembleari e possibili opposizioni. Se invece il proprietario di cinquanta appartamenti è uno solo, può programmare un intervento unitario.

È ciò che fa Wiener Wohnen, l’ente municipale che gestisce il patrimonio comunale. Nell’agosto 2026 risultavano in corso riqualificazioni su circa cento complessi, per quasi 16.000 appartamenti e investimenti complessivi di 1,37 miliardi di euro.

Un esempio è il complesso di Angeligasse 78–80, costruito tra il 1929 e il 1930, recentemente riqualificato conservandone le caratteristiche architettoniche. Attraverso l’isolamento dell’involucro e la sostituzione degli infissi, il fabbisogno calcolato di energia per il riscaldamento è diminuito del 64%. Un edificio di quasi un secolo fa viene così aggiornato alle esigenze contemporanee, anziché essere considerato inevitabilmente superato.

Le case che in Italia abbiamo venduto

In Italia il piano INA-Casa e, successivamente, la GESCAL, introdotta nel 1963, finanziavano la costruzione di abitazioni anche attraverso contributi sulle retribuzioni dei lavoratori e versamenti delle imprese. Un sistema che, almeno nel principio del finanziamento collettivo, ricorda quello austriaco.

A cambiare è stato soprattutto il destino di una parte degli immobili. In Italia, fin dal dopoguerra, le politiche abitative hanno favorito anche l’accesso alla proprietà individuale e, con successive disposizioni, numerose case popolari sono state vendute, spesso proprio agli assegnatari. D’altra parte, non so la Costituzione austriaca, ma quella italiana all’articolo 47 recita che la Reppubblica “favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione”.

Per le famiglie che le hanno acquistate, una conquista: la sicurezza di una proprietà e un patrimonio da trasmettere ai figli. Per la collettività, però, anche la perdita di un’abitazione da assegnare a qualcun altro.

Una città conveniente, ma non sempre per tutti

Vienna non è comunque un paradiso immobiliare. Il problema principale riguarda chi deve trovare oggi una casa: il patrimonio comunale e cooperativo è molto esteso, ma buona parte degli appartamenti è già occupata, spesso con contratti a tempo indeterminato. Per accedere al sistema comunale bisogna generalmente risiedere in città da almeno due anni e soddisfare determinati requisiti. Chi arriva da fuori, quindi, può essere costretto a rivolgersi al mercato privato.

E qui i prezzi sono decisamente meno sorprendenti, poiché si avvicinano a quelli di altre capitali europei come Milano e Madrid, sebbene le rilevazioni non siano perfettamente confrontabili.

Il modello viennese non ha quindi risolto una volta per tutte il problema dell’abitare, ma è stato in grado di affrontarlo facendo in modo che non proprio tutto debba necessariamente diventare proprietà privata e contribuire ad aumentare gli squilibri economici tra chi possiede un patrimonio e chi no.

Cover photo credits: ©Thomas Ledl, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0